Niên hạn chung cư: Hết tuổi công trình, không hết quyền tài sản

Quyền tài sản của người dân không mất đi khi chung cư hết niên hạn

Câu chuyện thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn sử dụng công trình là vấn đề được nhiều người quan tâm trong tuần qua. Tại Nghị quyết 278 ngày 18/9, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng khi hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi cần quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời làm rõ cách xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.

Đáng chú ý, các quy định mới phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới khi hết thời hạn sử dụng.

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định, khi chung cư hết thời hạn sử dụng và phải xây mới lại, không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền sở hữu căn hộ hay mất trắng tài sản. Bởi vì chủ sở hữu vẫn nắm giữ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài gắn liền với tòa nhà. Quyền tài sản của người dân không bị mất đi và sẽ được cụ thể hóa trong quy định pháp luật.

Cũng như bất cứ một tài sản nào, sau nhiều năm sử dụng, đều có thể hỏng hóc, xuống cấp. Nhà đất riêng lẻ, hay nhà chung cư, đều có thể phải đập đi, xây mới lại. Nhưng với nhà chung cư, cái khó lại liên quan tới hàng trăm hộ gia đình. Cho nên, để đạt được sự đồng thuận chung, cần có những quy định rõ ràng ngay từ bây giờ.

Anh Hà Văn Bình đang sinh sống tại trong một tòa chung cư được xây mới từ việc cải tạo nhà tập thể cũ 5 tầng. Anh cho biết, quá trình thuyết phục người dân đồng thuận đập đi, xây mới khu nhà lúc đó rất khó khăn, chính quyền địa phương và chủ đầu tư phải mất tới vài năm để thuyết phục. Cho nên, việc chung cư có một thời hạn sử dụng rõ ràng, bao lâu cần phải kiểm định, xây dựng mới lại là điều cần thiết.

"Ai cũng biết 1 căn hộ hay toà nhà đến lúc nó sẽ phải hỏng. Quy định ngày xưa nó rất lỏng lẻo. Chất lượng không đảm bảo thì cơ quan Nhà nước hoàn toàn có thể xây dựng mới. Quy định mới này tôi nghĩ hoàn toàn có thể làm được", anh Hà Văn Bình - Chung cư D2 Giảng Võ, TP. Hà Nội, chia sẻ.

Theo các chuyên gia, quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình cần được hiểu rõ tách bạch thành hai phần gồm phần đất và tòa nhà căn hộ. Ở đây, phần đất xây dựng tòa nhà được xác định là đất ở và người mua căn hộ được cấp quyền sử dụng đất chung ổn định lâu dài.

Do vậy, khi công trình hết thời hạn sử dụng, được xác định là hỏng hóc, cần xây dựng lại, thì người dân vẫn có quyền tài sản ở phần đất. Họ sẽ góp tiền để xây dựng lại tòa nhà mới.

Ông Hồ Hữu Hùng - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Đất Việt, cho biết: "Khi hết niên hạn sử dụng công trình, nếu công trình đó có chất lượng tốt, hoàn toàn người dân vẫn tiếp tục sử dụng. Phải xây lại thì người dân có quyền sử dụng đất, thứ hai có quyền góp chi phí xây dựng chung cư mới. Hết niên hạn là mất căn hộ là không đúng".

Chị Đỗ Thị Khánh Tâm - TP Hà Nội, chia sẻ: "Thời gian sử dụng lâu dài khiến cơ sở vật chất và mức độ an toàn của các công trình giảm theo thời gian. Nếu Nhà nước thống nhất được tiêu chuẩn về nhà đầu tư, diện tích sau khi phá dỡ, xây dựng lại, đồng thời ổn định được mức giá phù hợp, tôi nghĩ người dân sẽ hoàn toàn ủng hộ".

Nhiều ý kiến cho rằng, việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình còn là bước chuyển từ tư duy xử lý khi công trình đã xuống cấp sang tư duy quản trị vòng đời tài sản ngay từ khi hình thành. Những người mua chung cư ngay từ đầu sẽ biết rõ ràng hơn về tuổi thọ thiết kế của công trình, thậm chí thêm một kênh để đánh giá giá trị căn hộ mà mình lựa chọn mua.

Cần quy định rõ đóng góp của người dân khi chung cư hết niên hạn

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, các quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình và các hướng dẫn chi tiết về cách thức triển khai khi chung cư cần được xây mới như thế nào, người dân đóng góp chi phí ra sao sẽ được quy định trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trình Quốc hội xem xét thông qua trong kỳ họp sắp tới.

Góp ý cho dự thảo Luật, nhiều chuyên gia cho rằng, cần quy định rõ ràng về trách nhiệm, quyền lợi để người dân yên tâm.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể lên tới 50 năm, hoặc 100 năm. Đây là một khoảng thời gian khá dài. Quy định trong Luật cần làm rõ đơn vị nào lúc đó sẽ đứng ra để xây mới lại chung cư.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Viện Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, cho biết: "Quy trình cụ thể và cơ quan nào sẽ chịu trách nhiệm triển khai vấn đề này, đặc biệt là quyền lợi của người dân, cần được thể hiện rõ. Người dân sẽ tham gia như thế nào, quyền lợi và trách nhiệm ra sao. Tôi nghĩ khi mọi việc minh bạch, rõ ràng, người dân nắm được thông tin thì sẽ yên tâm, không lo lắng, hoang mang không đáng có".

Hiện nay, người dân sống tại các chung cư có khoản kinh phí bảo trì để bảo dưỡng, tu sửa tòa nhà. Một số ý kiến đề xuất, có thể tính tới một quỹ bảo hiểm cho việc sửa chữa, xây mới chung cư, tương tự như quỹ bảo trì.

Luật sư Bùi Quang Hưng - Giám đốc Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, đánh giá: "Điều này sẽ góp phần giúp người dân yên tâm hơn. Khi ở chung cư, người dân vẫn đóng góp những khoản tiền để sau này phục vụ việc tái thiết chung cư. Trong sổ đỏ, ngoài quy định về quyền sở hữu cá nhân đối với tài sản, cần ghi rõ thời hạn sử dụng của chung cư và thời hạn quyền sở hữu đến bao giờ. Những nội dung này cần được quy định rõ ràng trong luật. Và đến thời điểm chung cư đập đi xây lại, người dân vẫn tiếp tục được quyền sở hữu của mình".

Luật Nhà ở sửa đổi cũng cần tính đến trường hợp những người dân không đủ tiền hoặc không có nhu cầu đóng góp xây mới căn hộ. Theo đại diện Bộ Xây dựng, các nội dung tại dự thảo Luật Nhà ở được xây dựng theo hướng kế thừa quy định hiện hành. Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: "Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, người dân vẫn được bảo đảm quyền tài sản liên quan đến nhà chung cư, trong các trường hợp đã được xác lập theo quy định pháp luật hiện hành".

Khi được thông qua, quy định mới sẽ tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn hiện nay là cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Ngoài ra, giới chuyên môn cho rằng, người mua nhà bên cạnh các yếu tố như vị trí, giá cả, cũng sẽ bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến "tuổi công trình," buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng xây dựng.

Kinh nghiệm về xử lý nhà chung cư đến niên hạn tại các nước châu Á

Còn trên thế giới, nhiều quốc gia cũng có quy định về niên hạn an toàn cho nhà chung cư và đồng thời các quy định về xử lý tái thiết hay xây mới khi nhà chung cư đến niên hạn, xuống cấp cũng đã được xây dựng cụ thể.

Tại Hàn Quốc, luật của nước này quy định thời hạn 30 năm để chung cư được đưa vào diện kiểm định an toàn. Khi nhà đã xuống cấp và có 3/4 số hộ dân đồng thuận, một hiệp hội đại diện cho toàn thể các hộ sẽ được thành lập để chủ trì dự án tái thiết. Chính quyền có thể hỗ trợ dự án bằng việc nới lỏng quy hoạch và cho phép nâng số tầng, tạo ra quỹ căn hộ dôi dư. Khi nhà mới hoàn thành, Hiệp hội cư dân có quyền bán các căn hộ dôi dư để lấy vốn tài trợ dự án, giúp người dân có nhà mới với gánh nặng tài chính thấp hơn.

Trong khi đó, Singapore có sự phân định rõ ràng giữa quy định niên hạn của nhà sở hữu công cộng và dự án tư nhân. Với các căn hộ sở hữu công HDB - nơi có tới 80% người dân sinh sống, khi tòa nhà đạt 70 năm tuổi hoặc có quy hoạch cải tạo, chính phủ sẽ mua lại theo giá thị trường hoặc bồi thường suất tái định cư. Còn với chung cư tư nhân từ 10 năm tuổi trở lên, nếu có từ 80% số chủ hộ đồng thuận, khu nhà sẽ được bán đấu giá cho doanh nghiệp để cải tạo xây dựng dự án mới.

Còn tại Nhật Bản, các chung cư từ 40-50 tuổi đã xuống cấp và không còn đạt đủ tiêu chuẩn về chống động đất cũng sẽ có thể lập dự án tái thiết xây mới khi có từ 80% số hộ đồng thuận. Nước này cũng cho phép hiệp hội cư dân bán toàn bộ dự án cho nhà đầu tư mới để thu tiền một lần cho các hộ, trong bối cảnh già hóa dân số và nhiều người cao tuổi không muốn chờ nhận nhà mới.

Quy định về niên hạn chung cư luôn song hành với tiến trình xử lý nhà đến niên hạn, nhằm kết hợp khéo léo giữa các tiêu chuẩn an toàn và đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.