Hạ tầng dẫn lối, giá nhà ở 'khu nhà giàu' TP.HCM đang ra sao?

Khu Nam Sài Gòn thường được ví von là “khu nhà giàu” ở TP.HCM, nổi bật với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng được quy hoạch bài bản. Mặc dù khu vực này là vùng ven của thành phố (bao gồm quận 7 cũ, huyện Nhà Bè và Bình Chánh cũ) nhưng giá nhà đã tăng rất cao.

Điển hình như các dự án của chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng đang được rao với giá cả trăm triệu đồng/m². Cụ thể, dự án Triton Crown, Casa Luna, The Regency, The Sculptura giá 170 - 300 triệu đồng/m².

Dự án The Solina của Khang Điền cũng đang được chào bán với giá 120 triệu đồng/m². Dự án Noble Crystal Riverside của Sunshine Group và Arcadia at Lavila của Kiến Á giá hơn 100 triệu đồng/m². Dự án Sunshine Sky City được chào bán với giá 90-100 triệu đồng/m².

Ngược lại, số lượng dự án dưới 80 triệu đồng/m² lại khá ít. Điển hình như dự án TT Genesis trên đường Đào Sư Tích của TT Capital triển khai đang được chào bán với giá 69 triệu đồng/m². Dự án này có quy mô 1,9 ha bao gồm 2 tòa tháp cao 30 tầng, dự kiến cung cấp khoảng 1.400 căn hộ.

Dự án The Peak Garden của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát cũng đang được chào bán với giá khoảng 75 triệu đồng/m². Còn dự án Vlasta Premier Phú Thuận của Văn Phú Invest được rao bán với giá khoảng 80 triệu đồng/m².

Sở dĩ giá bất động sản tại khu Nam Sài Gòn liên tục tăng trong những năm gần đây là nhờ các dự án hạ tầng lớn đầu tư cho khu vực. Trong đó, cầu Rạch Dơi là một trong những dự án như vậy.

Cầu Rạch Dơi có tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.200 tỷ đồng, đây là mắt xích quan trọng trên trục đường Lê Văn Lương. Cầu Rạch Dơi nằm ở cuối đường Lê Văn Lương, kết nối khu Nam TP.HCM với xã Cần Giuộc, tỉnh Tây Ninh.

Trên tuyến Lê Văn Lương từng có 4 cầu sắt gồm Rạch Đỉa, Long Kiểng, Rạch Tôm và Rạch Dơi. Đến nay, cầu Rạch Đỉa và cầu Long Kiểng đã được xây mới, đưa vào khai thác; cầu Rạch Tôm đang được triển khai. Việc đầu tư cầu Rạch Dơi được xem là bước tiếp theo nhằm hoàn thiện tuyến kết nối quan trọng này. Công trình cầu Rạch Dơi dự kiến khởi công vào quý IV/2027 và đưa vào khai thác trong năm 2029.

Các dự án bất động sản quanh cầu Rạch Dơi cũng đang được hưởng lợi rõ rệt. Điển hình như dự án The 826EC nằm trên trục ĐT826C và ĐT826E tại xã Cần Giuộc, tỉnh Tây Ninh. Dự án này đang được thị trường chú ý nhờ mức giá khá “dễ thở” từ 27-35 triệu đồng/m².

Bên cạnh cầu Rạch Dơi thì khu Nam Sài Gòn sẽ là nơi tập trung nhiều dự án hạ tầng lớn khác như: Dự án cầu Phú Mỹ 2 hơn 23.000 tỷ đồng; Dự án cầu Cần Giờ quy mô hơn 13.200 tỷ đồng; Dự án cầu Thủ Thiêm 4 hơn 5.000 tỷ đồng; Dự án cầu, đường Nguyễn Khoái hơn 3.700 tỷ đồng; đường Vành đai 3; Dự án Metro số 4 và Metro Bến Thành - Cần Giờ...

Thị trường vào giai đoạn phân hóa mạnh

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của PropertyGuru Việt Nam nhận định, người mua nhà thường có tâm lý ưu tiên các dự án bám trục hạ tầng trọng điểm trong tương lai. Vì thế, loạt hạ tầng như metro, đường vành đai, cầu, đường, cao tốc đang tăng tốc “về đích” tại khu Nam Sài Gòn đã mở ra dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản.

Theo ông Tuấn, hạ tầng hiện nay không chỉ tạo “sóng” ngắn hạn mà đã trở thành động lực tăng trưởng dài hạn mang tính cấu trúc. Khi các tuyến metro, đường vành đai, cầu, đường được triển khai đồng bộ, tác động của hạ tầng không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn định hình lại bản đồ kinh tế - đô thị.

Cũng theo ông Tuấn, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Theo đó, dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, quản lý vận hành tốt và nhu cầu ở thực lớn sẽ tiếp tục gia tăng giá trị.

Ngược lại, những dự án thiếu tiện ích hay thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ càng khó giữ giá. Khi thị trường phát triển, tài sản không còn tăng giá đồng loạt mà giá trị sẽ thuộc về những dự án thực sự tốt. Đây cũng là điều đã diễn ra ở hầu hết các thị trường bất động sản phát triển trên thế giới.

Nghiên cứu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, dòng vốn dành cho bất động sản vẫn đang lưu thông trong thị trường thay vì rút ra ngoài. Nhu cầu không biến mất, mà đang bị “nén” bởi nhiều lý do khác nhau. Thị trường sẽ phục hồi bền vững khi những điểm kích hoạt về tài chính, pháp lý, hạ tầng và thanh khoản cùng được tháo gỡ.

Còn theo nghiên cứu của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, khu vực TP.HCM cũ chỉ đóng góp khoảng 13% nguồn cung căn hộ mới (tổng số gần 6.600 căn). Lý do là khu vực TP.HCM cũ quá khan hiếm quỹ đất. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án gia tăng cũng là rào cản lớn cho việc đưa căn hộ mới ra thị trường.

79% nguồn cung căn hộ mới đều đến từ khu vực Bình Dương. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực TP.HCM cũ vẫn duy trì ở mức cao, đạt khoảng 69 triệu đồng/m².

CBRE cho rằng, việc tích hợp các vùng giáp ranh sau sáp nhập đã giải bài toán nguồn cung cho thành phố. Thị trường có thêm nhiều sản phẩm với phân khúc giá hợp lý và dễ tiếp cận hơn cho đa số người dân có nhu cầu ở thật. Thành phố đang chuyển mạnh từ mô hình tập trung vào khu trung tâm sang các cực phát triển mới, gắn với đô thị giao thông công cộng (TOD) và đô thị vệ tinh.