Đề xuất bổ sung 3 hệ số mới để tránh gây 'sốc' giá đất

Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 3 Điều 77 dự thảo Luật Đất đai bổ sung hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường; hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Cùng với đó, bổ sung quy định "Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Điều này", để các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có căn cứ thực hiện việc xây dựng Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, việc áp dụng Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Điều 77 dự thảo Luật Đất đai là việc “không dễ dàng”.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy việc áp dụng cơ chế này vẫn còn những giới hạn nhất định. Theo HoREA, quyết định số 45 ngày 30/6/2026 của UBND TP.HCM về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 không áp dụng để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cũng như tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

HoREA cho rằng trong giai đoạn hiện nay, dự thảo Luật Đất đai cần giao Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện.

Cách tiếp cận này cũng tương tự quy định tại Điều 8 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được phân chia thành các mức khác nhau để các địa phương có căn cứ thực hiện thống nhất.

Theo HoREA, nếu áp dụng một cách máy móc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp có thể tăng đáng kể. Hiệp hội dẫn tính toán cho rằng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê có thể tăng khoảng 2-2,6 lần so với cách tính theo phương pháp thặng dư. Trong khi đó, tiền thuê đất trả hằng năm có thể tăng 2-3 lần so với mức năm 2020.

HoREA cho rằng đây là một trong các nguyên nhân làm tăng giá thành, tăng giá bán sản phẩm hàng hóa, trong đó có giá nhà, giá thuê kho bãi, nhà xưởng làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế.

Theo HoREA, việc xây dựng cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất cần được quy định chặt chẽ bởi đây là vấn đề có tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp.

Đồng quan điểm về sự cần thiết phải có khung pháp lý rõ ràng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng dù Chính phủ có thể ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, Luật Đất đai vẫn cần thiết lập các nguyên tắc cơ bản để các địa phương thực hiện thống nhất.

Trong đó, cần làm rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất cũng như điều kiện và mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K.

Theo ông Hiệp, đây là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí, tính toán hiệu quả dự án và hạn chế rủi ro khi chính sách giá đất thay đổi.

Do đó, ông đề nghị dự thảo Luật Đất đai bổ sung các nguyên tắc xác định và điều chỉnh hệ số K, bảo đảm quá trình áp dụng tại các địa phương có tính thống nhất, công khai và minh bạch.